Obnova in gradnja: Kako in kje najeti zanesljivega izvajalca (mojstra, obrtnika, gradbeno podjetje ali inženiring)?

Obnova ali gradnja je nekaj, čemur se ne morete ogniti ako ste starejši od 20 let. To je tudi želja veliko ljudi vsaj enkrat v življenju. A se je pri obnovi in gradnji težko osredotočiti na vse aspekte projekta. Ideje, načrti, dovoljenja, dokumentacija, izvajalci, nadzor, cene, pogajanja, roki, usklajevanja, … huh…

A ne more en poskrbeti za vse, da se meni ni treba z vsakim posebej ukvarjati? Ampak, a ni to dražje? Kakšna je razlika med obrtnikom, mojstrom, gradbenim podjetjem in gradbenim inženiringom? Ter kaj za vraga je tukaj potem gradbeni nadzor. Kdo vse to dela, koliko stane in kaj na koncu izbrati, ko razmišljate o obnovi ali gradnji doma?

CENIK GRADBENIH DEL: KOLIKO STANEJO GRADBENE STORITVE?

Obnova in gradnja: Kako najeti izvajalca?

Najem izvajalca, ki se bo lotil gradnje ali obnove vašega doma, ni enostavna naloga. Celo, zelo stresna. Ne glede na to, ali gre za obnovo, prenovo, novogradnjo ali specialna gradbena dela, je pomembno, da poiščete zaupanja vrednega izvajalca, ki bo v zastavljenem roku opravil svoje delo, pod dogovorjenimi pogoji.

Skozi članek vam bomo predstavili postopek iskanja pravega izvajalca za prenovo ali gradnjo vašega doma. Kaj potrebujete, koliko želite biti vpleteni in koliko ste pripravljeni plačati. Od vsega tega je namreč zelo odvisno ali boste sami iskali mojstre in projektante in samostojno ali ločeno vršili gradbeni nadzor, ali pa vam je bližje “projekt na ključ” preko gradbenega podjetja z veliko ekipo oz. gradbeni inženiring s podizvajalci. Več o tem spodaj…

GRADBENO DOVOLJENJE: CENA PO NOVEM GRADBENEM ZAKONU (GZ)



Kakšna dela opravlja izvajalec?

Najprej morate ugotoviti za kaj točno (in če sploh) potrebujete izvajalca za vaš projekt oz. prenovo. Splošni izvajalci in podizvajalci lahko pomagajo pri skoraj vseh projektih, vključno s prenovo mansarde, kuhinje, prenovo kopalnice, cele hiše ali stanovanja in drugimi vrstami gradbenih podvigov.

Obnova
Obnova stanovanjskega objekta.

Gradbeno podjetje, gradbeni inžiniring ali (pod)izvajalci z gradbenim nadzorom?

Glede na obseg vašega projekta boste morda morali najeti gradbeno podjetje (generalnega izvajalca po trdem angleškem prevodu) ali gradbeni inženiring.

Gradbeni inženiring nadzoruje, koordinira in upravlja vaš projekt ter poskrbi, da obnova poteka tekoče. Preučili bodo načrte, materiale in stroške, da bo projekt ostal v okviru vašega proračuna. Gradbeni inženiring ne opravi vseh del samostojno, kot bi to morda naredilo gradbeno podjetje s pomočjo zaposlenih. Namesto tega bodo najeli druge specialne izvajalce (podizvajalci), ki bodo npr. izvedli električna, vodovodna, keramična, gradbena in druga dela, potrebna za dokončanje vašega projekta prenove. Gradbeni inženiring vam lahko pomaga tudi pri pregledih in pridobivanju potrebnih dovoljenj ter projektne dokumentacije. Podizvajalec pa ima običajno zelo veliko izkušenj na različnih področjih prenove oziroma gradnje. Med njimi so na primer mizarstvo, pleskarstvo, suhomontažna dela, krovstvo, polaganje ploščic in mnoge druge.

Če za dela izberete gradbeni inženiring vam ni treba skrbeti za iskanje, dogovarjanje predvsem pa za usklajevanje večih (pod)izvajalcev – za vse to bo poskrbel vaš generalni izvajalec. Zatorej je logično, da bo cena nekaj višja.

KOLIKO STANE HIŠA (CENA GRADNJE HIŠE)?

Pomembno pa je tudi to, da vam za manjše projekte gradnje in obnove ni treba iskati veliko gradbeno podjetje ali gradbeni inženiring. To še zlasti pride prav ako se nekaterih del lotevate sami, pri drugih pa potrebujete pomoč izvajalcev. Npr, sobe prepleskate sami, za novi prezračevalni sistem pa najamete strokovnjaka.

Večina navadno najame izvajalca za servis ali nadgradnjo ogrevalnega in klimatskega sistema. Prav tako velja za keramičarska dela v vaši kopalnici ali v kuhinji. Tako lahko pri manjših projektih prihranite denar. Medtem ko je pri večjih projektih seveda bolje, da se odločite za gradbeno podjetje ali gradbeni inženiring.

Gradbeno podjetje: 5% dražje kot samoorganizacija (priporočamo pri velikih projektih)

Pri gradnji in obnovi na ključ so verjetno najboljša izbira gradbena podjetja, ki razpolagajo z lastnimi ekipami (zaposleni) nad 10 delavci. Gradbena podjetja lahko prevzamejo vse faze do finalizacije gradnje ali obnove vašega doma ali določenega prostora. Končna cena bo morda 3-5% višja kot če bi se z organizacijo gradnje in obnove ukvarjali sami.

Gradbeni inženiringi: 5-10% investicije + podizvajalci

Gradbeni inženiringi organizirajo obnovo ali gradnjo s podizvajalci. Navadno vam zaračunajo vodenje projekta v višini 5-10% investicije, podizvajalce pa plačate vi – posebej. Gre za precej transparenten način organizacije del, res pa je, da lahko od podizvajalcev naknadno zase zahtevajo še dodatne provizije. in ta znesek se lahko prevesi na vas. Opcija je še, da gradbenemu inženiringu plačate celotni znesek, pri čemer je cena lahko končna ali pa se dogovorite za strošek vodenja projekta.

Samoorganizacija – samostojno iskanje posameznih izvajalcev, mojstrov in obrtnikov

Ob manjših projektih (manjša obnova / gradnja) lahko tudi sami organizirate vso delo. To pomeni, da boste npr. za prenovo kopalnice namesto gradbenega podjetja, ki lahko prenovo izvede na ključ in kjer se bi pogovarjali le z eno osebo, sami ločeno poiskali notranjega oblikovalca, slikopleskarja, mizarja, vodovodarja, električarja in keramičarja in usklajevali delo z njimi od začetka do konca.

Ta opcija je sicer najcenejša (razen če delate sami, no), a traja najdlje časa in vam tudi osebno odščipne največ časa. Odgovornosti za projekt pa sloni na vas, saj posamezni izvajalci jamčijo le za lastna dela.

Gradbeni nadzornik

Če bi radi ubrali srednjo pot in zmanjšali tveganja, hkrati pa bili zalo prisotni pri gradnji in finančni shemi, je najbolje, da najamete gradbenega nadzornika. Nadzor s petimi obiski na teden za gradnjo hiše na ključ, vse od iskanja izvajalcev do vselitve, vas bo stal 7.000-10.000 EUR. Tako boste imeli stalno prisotnega strokovnjaka in hkrati proste roke pri izbiri izvajalcev.

DIY in familija

No, naredi sam je seveda tudi opcija. Saj veste, družinsko snidenje ob šajtrgi in malto. To je gotovo najcenejša opcija, celo. Traja pa najdlje časa in predvideva ogromno protiuslug.



Kaj pa arhitekti in oblikovalci?

Lastniki stanovanj, ki delajo na večjih prenovah, pogosto zahtevajo arhitekta in/ali notranjega oblikovalca. Arhitekt bo sodeloval z vami, da bo razumel vašo vizijo in ideje, ter zagotovil da bo obnova potekala po zastavljenih načrtih. Ustvarili bodo načrte (pri tem pa bodo upoštevali varnostne in gradbene predpise) in jih predali izvajalcem, ki bodo uresničil vašo vizijo. Notranji oblikovalec bo ustvaril tudi zasnovo notranjega prostora s poudarkom na funkcionalnosti, estetiki, varnosti in gradbenih predpisih. Lahko tudi opremijo vaš notranji prostor in vam pomagajo pri odločitvi za opremo, obloge, barve in še več.

Obnova: Kako najti najboljše izvajalce za vaš projekt?

Če potrebujete le vodovodna dela, novo kritino ali pleskanje sten, poiščite izvajalce, ki so specializirani za vsako od teh področij. Ko se boste lotili večjega projekta prenove, ki vključuje kombinacijo različnih področij (na primer popolna obnova hiše), boste verjetno potrebovali gradbeno podjetje, inženiring in morda  arhitekta, notranjega oblikovalca in več podizvajalcev.

man in orange and yellow jacket holding blue and gray camera
Izvajalci bodo poskrbeli, da bo vse teklo tekoče.

Oglejte si spletne strani in fotografije projektov

Povezava s spletom in uporaba orodij je najboljši način za iskanje lokalnih izvajalcev. Ko brskate po spletu boste našli veliko ključnih informacij, ki vam bodo pomagale določiti najboljšega izvajalca za vaš projekt. Na primer, vedno preberite ocene strank, ki so najele določenega izvajalca. Mnenja, ki jih pustijo zadovoljne (in nezadovoljne) stranke, vam bodo povedala veliko o strokovnosti, komunikaciji, ceni in kakovosti dela izvajalcev.

Številne stranke v svojih ocenah objavijo tudi fotografije. Med brskanjem po mnenjih poiščite fotografije projektov, ki so podobni vašim. Te fotografije vam lahko pomagajo do boljše predstave o posebnostih in izdelavi. Če v njihovih ocenah ne najdete slik projektov strank, poiščite slike, ki jih je izvajalec morda objavil na svojem profilu ali na spletnih straneh.

Pomemben je tudi njihov ugled

Na spletnih mestih najdete veliko zanimivih podatkov glede ugleda in učinkovitosti izvajalcev. Preverite lahko razne stvari, med njimi tudi, ali je bil izvajalec vpleten v prevare, kraje ali podobne nelegalne primere. Tako se lahko izognete, da ste tudi vi žrtev nepoštenih izvajalcev. Prav tako je na spletu ogromno forumov o različnih izvajalcih, kjer lahko stranke izrazijo svoje pohvale ali pritožbe o določenih opravljenih storitvah s strani izvajalcev. To vam pomaga pri izbiri najkakovostnejših izvajalcev, ki bodo poskrbeli, da boste s končanim delom res zadovoljni.

Preverite licence, garancije ter zavarovanje izvajalcev za opravljeno storitev

Vedno se prepričajte, da imajo izvajalci ustrezne licence. Prosite izvajalca, naj predloži dokazilo o usposobljenosti in/ali licenci (še posebej, če teh podatkov ne morete preveriti na spletu). Če gre med projektom kaj narobe, je zelo pomembno, da veste, kakšne pravice imate kot stranka. Prepričajte se, da ima izvajalec, ki ga najamete, zavarovanje in garancijo.

Preberite tudi: Obnova stanovanja – Trendi in preverjeni mojstri za prenovo

Vprašanja, ki jih je pomembno zastaviti izvajalcem

Stik z izvajalci je lahko dolgotrajen – vendar se pred odločitvijo vedno obrnite na več različnih izvajalcev.  Na ta del procesa prenove ali obnove glejte, kot na zavarovanje pred dragimi in neprijetnimi spori na vaši poti do konca projekta. Obrnite se na vsaj od tri do pet izvajalcev, če pa ste še vedno v dvomih, pa seveda iščite dokler res niste prepričani, da je to kar iščete res tisto pravo.

Vsi si želimo da obnova poteka tako kot smo si zamislili. Zato je pomembnom da se že predhodno pozanimate o določenih problemih. Spodaj si preberite nekaj vprašanj, ki jih je pomembno zastaviti izvajalcem:

  • Ali imate urejeno dovoljenje za delo in ustrezne licence?
  • Ali zagotavljate kakršnakoli zavarovanja, na primer zavarovanje delavcev, odgovornosti, …?
  • V čem ste strokovno najbolj podkovani in kateri so vaši najboljši atributi?
  • Ali ste gradbeno podjetje / inženiring ali zgolj delate nekaj storitev osebno?
  • Ali ponujate garancijo na opravljeno storitev?
  • Ste že bili vpleteni v pravni spor s stranko?
  • Kako zaračunavate vaše storitve – na uro ali po projektu?
  • Ali moram pred začetkom izvajanja storitve plačati polog?
  • Ali bomo sklenili kakšno pogodbo in kaj bo v njej definirano?
  • Ali ste sposobni pridobiti določeno dovoljenje za gradnjo oziroma obnovo?
  • S kom bom komuniciral ves čas projekta?
  • Kako dolgo bo trajalo izvajanje mojega domačega projekta? In kaj se zgodi ako zamudoite rok?
  • Med katerimi materiali lahko izbiram? Katere materiale priporočate glede na moj proračun in vizijo? Kdo je vaš dobavitelj materialov?
  • Je v ceni tudi čiščenje, odvoz materiala, zavarovanje okolice / predmetov, …?
  • Kakšna bo skupna cena mojega projekta?
  • Ali imate seznam referenc na katere se lahko obrnem?
An architect working on a draft with a pencil and ruler
Dobro je, da za obnovo najamete arhitekta, ki bo načrtoval obnovo.

Pridobivanje predračunov in ponudb izvajalcev

 V idealnem primeru bi najeli izvajalca, ki ponuja poštene cene za kakovostno opravljeno delo. Če želite ugotoviti, kateri izvajalec nudi najboljšo kvaliteto za vaš denar, morate zbrati ponudbe cen dobrih izvajalcev.

 Številni dejavniki lahko vplivajo na stroške najema izvajalca, vključno s kvadratnimi metri prostora, potrebnimi materiali in številom izvajalcev, ki jih boste potrebovali. Če želite dobiti čim bolj natančno oceno stroškov, navedite izvajalcem čim več podrobnosti o svojem projektu. Če na primer delate na prenovi kuhinje, jim sporočite:

  •   Velikost vaše kuhinje
  •   Če nameravate spremeniti postavitev kuhinje
  •   Ali želite namestiti nove napeljave in naprave
  •   Če je treba vaše kuhinjske omare prebarvati ali predelati
  •   Katere materiale in barve želite za svoje pulte, omare, stene in tla
  •   Če boste namestili novi pult
  •   Kako hitro želite, da se projekt preoblikovanja konča
  •   Če menite, da boste potrebovali električna in vodovodna dela

 Izvajalcem lahko podate tudi kakršne koli fotografije, načrte ali zasnove, ki jih morda že imate. Več informacij boste navedli izvajalcu, natančneje bodo lahko izvajalci izračunali predračun za vaš projekt. Vaš projekt bo tudi lažje načrtovati in izpeljati do konca.

Obnova in gradnja: Primerjava ponudb izvajalcev

Na prvo ceno, ki jo boste prejeli od izvajalcev morda ne boste imeli veliko vpliva, vendar ne škodi, če se poskusite pogajati. Toda za učinkovito pogajanje je potrebno pridobiti ocene stroškov in ponudb več izvajalcev, ki jih lahko nato primerjate med seboj. Ko imate vse potrebne podatke o razmerju med kakovostjo in ceno, se lahko odločite za vam najbolj priljubljeno možnostjo.

Če menite, da so cene izvajalca previsoke (v primerjavi s konkurenco), vendar so še vedno vaša prva izbira, jih lahko obvestite, da ste prejeli bolj razumne ponudbe drugih lokalnih izvajalcev. Morda se bodo strinjali, da bodo ustrezali njihovim cenam – ali pa ne. V nasprotnem primeru se odločite, ali so višje cene vašega najljubšega izvajalca upravičene ali bi morali izbrati cenovno ugodnejšega kandidata.

Vredno si je zapomniti predvsem to: ne žrtvujte kakovosti za zagotovitev najnižje cene. Konec koncev je najem bolj izkušenega, usposobljenega, strokovnega in uglednega izvajalca najboljša pot, če je vaša glavna prioriteta kakovost izdelave.

Če se ne morete pogajati za znižanje skupnih stroškov, se boste morda lahko dogovorili o načrtu plačil, ki ustreza vašemu proračunu. Na primer plačilo na obroke.

Kako vem ali je izvajalec pošten in kvalitetno opravlja svoje delo, ali ne?

Pri izbiranju, poizvedovanju in ugotavljanju najboljših kvalitet izvajalcev lahko naletite na veliko rdečih zastavic. Rdeče zastavice so prvi znaki, da z vašim domnevno profesionalnim izvajalcem nekaj ni OK. Če prepoznate opozorilne znake, boste zaščitili sebe, svoj dom, čas in denar, obnova pa bo potekala tekoče. V nadaljevanju vam bomo našteli nekaj opozorilnih znakov, torej na kaj morate biti pri najemu izvajalca, mojstra, obrtnika, gradbeno podjetje ali gradbeni inženiring  še posebej previdni. 

Pozorni bodite na rdeče zastavice:

  • Informacij o izvajalcu ne najdete na spletu.
  • Izvajalec vztraja, da plačate v gotovini in/ali avans.
  • Ne morete preveriti njihove licence ali zavarovanja. Če izvajalec ne more pokazati svoje licence za delo, verjetno nima pravne usposobljenosti za dokončanje dela.
  • Na spletu opazite preveč negativnih ocen. Ena slaba ocena je lahko “žleht” konkurenca ali težavna stranka. Več njih skoraj vedno ne pomeni nič dobrega.
  • Njihove cenovne ponudbe so sumljivo nizke. Vsi imamo radi dober posel, a če je en izvajalec bizarno cenejši od ostalih, gre morda za prevaro.
  • Ne znajo odgovoriti na vaša vprašanja. Če ne znajo odgovoriti na vprašanja, na katera drugi izvajalci niso imeli težav pri odgovarjanju, bodo zelo verjetno imeli težave tudi pri izvedbi projekta.
  • Na vas pritiskajo, naj se hitro odločite. Strokovnjak vam mora dati čas, da premislite o svojih možnostih, preden koga najamete.
  • Izvajalec je prispel z veliko zamudo na vaše prvo srečanje. Ne glede na to, ali gre za osebno ali telefonsko posvetovanje, mora biti izvajalec profesionalen in se mora pravočasno oglasiti na vseh sestankih.
  • Med intervjujem in posvetovanjem so bili nesramni. Pomembno je imeti dobre medsebojne odnose z izvajalcem. Če mislite, da se ne boste razumeli, zakaj bi jih najeli?

To je le nekaj rdečih zastavic, ki vam dajejo opozorilne znake, pri najemu izvajalcev za posamezne storitve. Vendar, že če jih poznate vsaj nekaj, boste bolj previdni pri najemu izvajalcev.

obnova
Obnova doma je odlična ideja, če želite popestriti svoj dom.

Končna odločitev pri izbiri izvajalca

Ko zaključite z raziskavo, je čas, da se odločite. Zastavite si ta vprašanja, ko boste imeli zožen seznam vseh možnosti:

  • Kateri izvajalec ponuja najboljšo razmerje med kakovostjo in ceno opravljene storitve?
  • Kateri izvajalec ima največ strokovnega znanja in izkušenj?
  • Kateri izvajalec ima najboljši sloves oziroma ugled?
  • Kateri izvajalec ima največ izkušenj pri delu na mojem konkretnem projektu?
  • Kateri izvajalec ima najvišjo oceno in največ ocen?
  • S katerim izvajalcem se zdi najlažje delati?

Odločite se, kateri dejavniki so za vas najpomembnejši, ter ustrezno pretehtajte, kaj vam je najbolj pomembno. Tako boste našli popolnega izvajalca in bo vaša obnova potekala nemoteno, dela pa bodo kvalitetno opravljena.

Ustvarjanje pogodbe z izvajalcem

Četudi je sklepanje pogodb z izvajalci v SLoveniji zelo redko, to pri Omisli.si ZELO svetujemo. Vaša morebitna pogodba z izvajalcem mora biti izrecno podrobno opredeljena do najmanjših podrobnosti. Na primer, vsebovati mora naslednje podatke:

  •   Kontaktni in poslovni podatki izvajalca
  •   Datuma začetka in konca projekta
  •   Načrt financiranja in plačil
  •   Načrt vsake faze projekta
  •   Popoln seznam materialov, seznam dobaviteljev in proračunske specifikacije
  •   Garancija izvajalca za obdelavo vseh zahtevanih dovoljenj
  •   Vsi morebitni časovni konflikti iz sočasnih projektov
  •   Celoten seznam delavcev in dnevni urnik
  •   Informacije o garanciji in zavarovanju

Nasveti za nemoteno delo z izvajalci

Ko najamete izvajalca, lahko pomagate zagotoviti nemoten potek vašega projekta tako, da spremljate vse spremembe ter redno komunicirate s svojim izvajalcem in vzpostavljate dobre odnose. Razmislite o izvajanju teh nasvetov, ko izvajalci delajo na vašem projektu:

  •   Pripravite mesto gradnje oziroma obnove tako, da odstranite ovire in nered.
  •   O vseh spremembah in dopolnitvah hranite pisno evidenco.
  •   Zabeležite si potek napredka in kakovosti dela.
  •   Plačajte samo za opravljeno delo – še posebej zadnje plačilo.
  •   Izkažite hvaležnost z zagotavljanjem vode ali drugih osvežilnih pijač.

Reševanje sporov v primeru pomislekov

Če imate pomisleke glede svojega projekta, jih poskusite odpraviti in razrešiti z izvajalcem samim. Dobra izkušnja s strankami je za mnoge izvajalce bistvenega pomena. Za nadaljnjo rast poslovanja se mnogi zanašajo na pozitivne ocene strank, ki gredo tudi od ust do ust. Spor lahko pogosto rešite tako, da jasno komunicirate s svojim izvajalcem.

Vaš dom je morda največja naložba, ki ste jo kadarkoli naredili. Za urejen in lep videz vašega doma so potrebne raziskave in čas, da poiščete pravega izvajalca.

Pri Omisli.si vam bomo pomagali stopiti v stik in pridobiti ponudbe preverjenih izvajalcev za vaš projekt. Pa tudi pomagali vam bomo ob morebitnih zapletih oz. sporih.



VPRAŠAJTE MOJSTRE S PODROČJA


Naša skupnost šteje skupaj s preverjenimi ponudniki storitev preko 60.000 članov >> Vprašajte nas karkoli glede brane tematike v tem članku.

vprašajte mojstra s področja





Skupna ocena bralcev
[Skupaj: 1 Povprečje: 5]

Add a Comment

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja