Nepremičnine v Sloveniji tudi v letu 2025 ostajajo vroča tema. Čeprav se povpraševanje nekoliko umirja, cene nepremičnin še vedno rastejo – vendar ne povsod in ne enako hitro. Presenetljivo je, da se je število prodaj v Ljubljani v primerjavi z letom 2019 zmanjšalo za več kot 200 stanovanj, medtem ko so se cene v istem obdobju nadaljevale svojo rast.
Potrebujete pomoč pri prodaji/oddaji nepremičnine?
V nadaljevanju članka predstavljamo aktualno analizo slovenskega nepremičninskega trga, podprto z uradnimi podatki. Pojasnjujemo, zakaj prihaja do regionalnih razlik, kako na trg vplivajo makroekonomski dejavniki in kaj lahko pričakujemo do konca leta.
Opomba: Vsi statistični podatki izhajajo iz analize trga nepremičnin Arvio za Q1 2025, ki temelji na uradni bazi ETN.
Slovenski trg: Število transakcij močno upada
V prvem četrtletju 2025 je bilo v Sloveniji sklenjenih 1.750 stanovanjskih transakcij, kar je 7 % manj kot v enakem obdobju lani in kar 34 % manj kot leta 2019. Ta upad kaže na upočasnjeno dinamiko, ki je prisotna skoraj povsod po državi.
Posebej izrazit je padec v Ljubljani, kjer je bilo v začetku leta prodanih le 430 stanovanj, kar je precej manj kot leta 2019, ko jih je bilo 670. Manj prodaj beležita tudi Podravska in Osrednjeslovenska regija. Zmanjšano število transakcij je jasen znak ohlajanja trga, a to še ne predstavlja nujno padca cen.
| Leto | Število transakcij (Ljubljana, Q1) |
|---|---|
| 2019 | 670 |
| 2025 | 430 |
Vir: Arvio – analiza trga nepremičnin Q1 2025
Cene nepremičnin: Rast se nadaljuje, a počasneje
Kljub manjšemu številu prodaj se cene nepremičnin v Sloveniji še naprej zvišujejo. Po podatkih Statističnega urada RS so se nove stanovanjske enote (stanovanja in hiše) v letu 2024 podražile za 10,2 %, medtem ko so obstoječe nepremičnine zabeležile 8,3-odstotno letno rast. Ne veste kolikšno ceno določiti vaši nepremičnini? Kontaktirajte eno izmed preverjenih nepremičninskih agencij, kjer vam bodo z veseljem pomagali pri cenitvi in kasneje prodaji ali oddaji vaše nepremičnine.
| Tip nepremičnine | Letna rast cen (%) |
|---|---|
| Nove stanovanjske enote (hiše in stanovanja) | 10,2 % |
| Obstoječe nepremičnine | 8,3 % |
Vir: Statistični urad RS (SURS), 2024
V prvem četrtletju 2025 se je v Ljubljani cena kvadratnega metra dvignila za 2,6 % v primerjavi z zadnjim četrtletjem lani.
| Obdobje | Sprememba cene m² (Ljubljana) |
|---|---|
| Q4 2024 → Q1 2025 | +2,6 % |
Vir: Arvio – analiza trga nepremičnin Q1 2025
To potrjuje, da povprečne vrednosti še naprej naraščajo, čeprav počasneje in z več regionalnimi razlikami.
Analiza regijskih razlik: Ljubljana, Obala in Podravje pod drobnogledom
Cenovna gibanja se med regijami močno razlikujejo. V Ljubljani je rast zmerna, a vztrajna. V Podravju cene še naprej rastejo, saj tam povpraševanje ostaja visoko, predvsem v Mariboru in njegovi okolici. Na drugi strani pa obalno-kraška regija beleži rahlo znižanje cen, kar kaže na začasen popravek po obdobju izrazite rasti.
Takšna regionalna analiza potrjuje, da slovenski trg nepremičnin ni enoten – temveč ga vse bolj zaznamuje lokalna dinamika, ki jo oblikujeta dostopnost in ponudba.
Primerjava z EU in Hrvaško: Kje smo Slovenci?
Po podatkih Eurostata je bila Slovenija konec leta 2024 med državami z najvišjo rastjo cen nepremičnin v EU – tik ob boku Portugalske. Na letni ravni so največjo rast zabeležile Madžarska, Bolgarija in Portugalska, medtem ko so v Franciji in na Finskem cene padale.
Hrvaška, naš južni sosed, beleži nadpovprečno rast, vendar ima zaradi različnih davčnih politik in večje odvisnosti od turizma drugačno strukturo trga.
V primerjavi z EU Slovenija ostaja med državami z bolj dinamičnim trgom, kar potrjuje tudi visoka aktivnost v urbanih središčih in obalnih območjih.
Makroekonomski vplivi: Inflacija, obrestne mere in gradbeni stroški
Makroekonomsko okolje trenutno deluje v prid kupcem. Letna inflacija je maja 2025 znašala 1,9 %, kar je občutno manj od vrhunca v letu 2022 (10,3 %). Ob tem obrestne mere padajo, kar izboljšuje pogoje za najem hipotekarnih kreditov.
Kljub temu so gradbeni stroški še vedno visoki, kar vpliva predvsem na cene novogradenj. Posledično ostajajo cene nepremičnin na primarnem trgu višje, medtem ko sekundarni trg ponuja več možnosti za pogajanja.
Nove regulative in prihodnji ukrepi: Konec kratkoročnih najemov?
Marca 2025 so začele veljati nove omejitve kratkoročnega oddajanja stanovanj – največ 60 dni na leto v večstanovanjskih objektih in 150 dni v hišah. Lokalne skupnosti pa imajo dodatna pooblastila za nadzor.
Obenem država uvaja ukrepe iz nacionalnega stanovanjskega načrta, med drugim davčne olajšave, subvencije in spodbude za energetsko učinkovito gradnjo. Cilj je jasen: povečati dolgoročno dostopnost stanovanj in ublažiti pritisk na najemni trg.
Kaj pričakovati: Bo slovenski trg nepremičnin v drugi polovici 2025 padel ali zrasel?
Glede na trenutno stanje trg kaže znake stabilizacije. Po ocenah GURS lahko v prihodnje pričakujemo rahlo znižanje cen ali vsaj stagnacijo, predvsem zaradi nižjega BDP-ja in strožjih pogojev financiranja, ki začnejo veljati julija.
Čeprav povpraševanje ostaja prisotno, bodo prihodnje ciklične spremembe verjetno odvisne od kreditne politike, demografskih gibanj in hitrosti državnih ukrepov.
Kaj to pomeni zame?
- Če kupujete: Več možnosti za pogajanja, zlasti zunaj večjih mest.
- Če prodajate: Prilagodite ceno glede na lokalno konkurenco in trende.
- Če oddajate: Preverite nove omejitve in prilagodite strategijo oddajanja.
Stabilizacija na obzorju ali samo premor pred novo rastjo? Kaj to pomeni za vas?
Slovenski trg nepremičnin v letu 2025 prehaja iz obdobja hitre rasti v bolj zrelo, raznoliko fazo. Cene ostajajo visoke, a se rast umirja, regionalne razlike pa postajajo vse bolj izrazite. Kupci pridobivajo pogajalsko moč, še posebej izven največjih mest, medtem ko se trg prilagaja novim regulativam in makroekonomskim razmeram.
S tem člankom ste pridobili jasen pregled nad tržnimi trendi, gibanju cen in ključnimi spremembami, ki vplivajo na odločanje v letu 2025 – naj bo to nakup, prodaja ali oddaja nepremičnine.
Če razmišljate o konkretnem koraku, kot je prenova, ocena vrednosti ali izbira izvajalca, je Omisli.si pravo izhodišče. Gre za enostavno in zaupanja vredno platformo, kjer lahko hitro najdete preverjene lokalne ponudnike, primerjate cene in reference ter sprejmete premišljeno odločitev.
Naj vam znanje, ki ste ga pridobili, pomaga k boljši potezi – Omisli.si pa naj vas poveže z ljudmi, ki jo bodo pomagali tudi uresničiti.
